《经济观察报》记者田鲍国、三和大厂报道,“预计本月底开业,价格约为16,000至17,000英镑,最终将根据数量安排确定价格。”9月17日,在河北省最大的工厂夏甸凯撒粤丰项目附近,一名销售人员说,该项目是凯撒在北方三县的第一个住宅项目。

年初,岳峰项目被凯撒从大厂当地开发商手中收购。该项目有五栋建筑,目前已经开工。“原来是英嘉社区的一块土地,但建设还没有开始。凯撒获得它是为了合作发展。”销售人员说凯撒拥有该项目的95%。

通过收购项目进入大型工厂后,凯撒在今年4月和8月收购了5块土地,包括4块住宅用地和1块商业服务用地。此外,凯撒通过收购或合作进入了北京周边的几个地区。

自2017年廊坊周边地区实施区县限购政策以来,原本火热的北京周边房地产市场逐渐陷入低谷。与峰值相比,北方三个县的房价下降了大约一半。与高峰期相比,营业额也下降了近90%。

随着京津冀协调发展的深入,尤其是廊坊北部三县与通州中心区的规划、标准、政策和控制的四个统一,以及北京新机场的临近,北京周边地区的房地产市场再次受到关注。除凯撒外,碧桂园、荣盛、金鹿、刘诗房地产、北京投资发展等房产企业也参与了北方三县的土地拍卖。

大厂的一位开发商告诉《经济观察报》,在过去的一年里,越来越多的外国住宅企业进入了华北的三个县。“现在仍然预计北方三县的价格几乎相同,而且它们靠近通州的副中心。一旦政策发生变化,仍然有很大的机会。”

住宅企业盗窃

凯撒粤丰项目是凯撒在北方三县的首个住宅项目,其采用的方式也是凯撒最好的收购方式。根据公共信息,该项目占地15598平方米,建筑面积45000平方米。它由5栋8-11层的小型和高层建筑组成,共有335户。

如果没有销售办公室前门和施工现场的标志,经常经过102国道的人很难注意到凯撒岳峰项目。通过收购进入大工厂只是第一步。从4月份开始,凯撒开始通过公共土地收购来收购这家大工厂的新项目。

今年3月,凯撒还成立了大厂童嘉房地产公司。除收购岳峰项目外,凯撒4月份以1.35亿元的价格收购了大厂2处住宅用地,总用地面积28亩,容积率1.3比2。这两块土地是凯撒在环北京地区通过招标、拍卖和绞刑获得的第一个项目。

7月,凯撒京华公司成立了四家房地产公司,即嘉盛房地产、徐佳房地产、佳悦房地产和嘉林房地产。今年9月,凯撒在这家大工厂又征用了三块土地,其中两块52亩的住宅用地耗资2.64亿元。商业服务用地9.63亩,成交价2916.6万元。

早在2018年6月,凯撒通过与华夏的愉快合作进入霸州和固安,持有霸州开发区坡鑫园项目51%的股份。在固安县牛坨温泉孔雀市香泉苑项目中占49%。这两个项目是凯撒首次进入北京地区。

2018年7月前后,凯撒收购了河北省张家口市怀来县两家当地开发商的股份,持有怀来嘉宏房地产开发有限公司67%的股份和怀来陈佳房地产开发有限公司67%的股份

《经济观察报》记者获悉,凯撒还计划参与收购承德兴隆县高铁新城阳光100的股份。凯撒与阳光100成立了一家合资公司,其中凯撒持有49%的股份,文化旅游项目的商业运营仍由阳光100控股。

凯撒并不是唯一一个在北京周边房地产市场找到商机的人。早在2016年左右,碧桂园就通过合作参与燕郊碧桂园时代城和李波凤凰城两个项目。今年3月,碧桂园及其合作伙伴通过竞标赢得了一家大型工厂的住宅区。

拍卖信息显示,该地块位于荔波凤凰城附近,面积31.71亩,项目容积率1.3比2,成交价格1.1865亿元,约定开工日期为2020年4月20日。今年7月,碧桂园在燕郊以3.63亿元的价格收购了121.9亩商业金融用地。

此外,今年下半年,荣盛发展和石榴地产也分别收购了三河市的一处住宅用地。这家大工厂的合生创展项目预计在国庆节后开始销售。

展望未来

当2016年北方三县的房地产市场最热时,大量开发商开始涌入北方三县淘金。当时,由于难以获得土地,大多数开发商选择通过并购或合作开发进入。和盛创展和碧桂园分别于2016年和2017年进入主要工厂。

随着2017年北京房地产市场有史以来最严格的限购政策的出台,燕郊、大厂等热门地区的房价已经一路跌至1.5万元。邹然在房地产市场的降温也打乱了北方三县的布局发展。从那以后,很少有外国开发商进入北方三县。

“当它跌至15,600点时,它停止下跌。价格已经维持了将近一年。”根据上述大型工厂当地开发商的判断,在购买限制政策没有改变的情况下,横向价格趋势意味着北京周边如北三县的房地产市场接近触底。

霍普森创展的一位消息人士告诉《经济观察报》,霍普森的大工厂项目是从华夏幸福集团收购的。该项目的收购正值北方三县房价高企之际,因此地价相对较高。“根据公司最近的内部计算,土地等成本已经超过预算的50%。如果现在出售,它可能会赔钱,不得不等待。”

在此人看来,根据公司以往的经营经验,如果销售价格不能盈利,该项目将不会公开销售。“最初的计划是在国庆节后开放销售,细节仍在进一步计算中。如果它不赚钱,开业时间应该推迟。”

据凯撒销售人员介绍,凯撒北方公司特别关注岳峰项目,因为这是北方三县的第一个项目。销售人员将定期去北京的凯撒北方总部接受培训。目前,号码已安排好,具体的开业时间和价格将根据号码安排确定

根据1.3的容积率计算,凯撒4月份以每平方米3600元的价格收购了大厂的2栋住宅楼,而凯撒9月份以每平方米3800元的价格收购了2栋住宅楼。目前,大厂县的房价一般在10,000元以上,潮白新城和夏甸的房价约为15,000元。

根据1.3的容积率,碧桂园在鲍莉凤凰城项目中获得的土地的底价仅为每层4300元。如果容积率是2.0,底价就更低了。李宝凤凰项目平均销售价格达到17500元/平方米。

三河丽庄地块石榴地产的容积率为1:1.5。按照1的容积率,楼面价格超过4000元/平方米。如果容积率为1.5,则容积率低于2500元/平方米。附近的房价一般超过13000元/平方米。

与北京相比,无论是房价还是地价,以北方三县为首的北京周边地区都相对较低。从地价与房价之比来看,北京周边的利润空间明显较大。随着京津冀的协调发展,北京北三通州、地铁平谷等因素的统一,北三县的房地产市场潜力成为吸引开发商的重要因素。

根据上述当地大型工厂的房地产公司统计,在三大经济圈中,北京、上海和深圳三个核心城市的房价相差不大,但从周边卫星城市来看,北京周边地区的房价最低。“上海和深圳周边卫星城市的房价普遍超过2万英镑。北方三个县离北京很近,价格只有1.5万英镑。按照目前的布局,市场未来会有所回升,并可能迎来一波浪潮。”

成本机会

与通常超过十亿、十亿甚至数百亿的一线、二线和三线城市的总地价相比,北京周边地区已经受到了两年的影响

许多房地产市场低迷,地价涨幅相对较小,为一些开发商提前布局提供了一个窗口。

特别是大厂和三河,由于靠近北京副中心,区位优势明显。燕郊距离通州副中心核心区仅10公里,而潮白新城更近。即使是位于燕郊和三河之间的大型工厂凉席也离副中心只有20公里。

此外,以北方三县为龙头的北京周边地区也在不断改善基础设施建设。以配套基础设施薄弱的三河为例,2019年将划拨87块土地用于基础设施建设。香河、固安、永清、霸州等地的大型工厂也有类似的大型基础设施改造用地。

相对较低的土地价格是开发商积极占有土地的另一个原因。目前,燕郊和大厂的单一地价很少超过5亿元。凯撒收购大厂四处住宅用地的成本不到4亿元,而阜城房地产今年6月底收购燕郊五处住宅用地的成本约为7亿元。

“对于像我们这样的小开发商来说,花几十亿可能有点困难,但花几十亿还是相对容易的,更不用说大开发商了。”上述大型工厂当地房地产企业表示,较低的地价和较高的市场预期让一些开发商看到了机遇。

一些当地小开发商也参与了最近的土地收购。除了燕郊最大的当地开发商企业收购五块土地之外,燕郊的另一家当地开发商中城一达也为燕郊和大厂的三个住宅项目共收购了五块土地。其中,三河李桥庄两块土地已达到159.89亩,总造价近4.3亿元。

“我们还计划在不久的将来征用一些土地。现在价格仍然很低,我们负担得起。当大开发商进来,价格上涨时,我们将一无所有。”上述当地大型住宅企业表示,即使他们现在不开发自己的土地,如果他们将来与大型开发商合作,仍然可以获得更大的利益。

此人名下的房地产业务规模很小,在北方三个县只有一个项目。据其介绍,自2016年左右以来,许多大型开发商已经接洽并讨论了收购剩余土地和在建项目的事宜,但均遭到拒绝。“在目前的市场形势下,很难独自开展业务,但毕竟还有工作要做。这种转变怎么会这么容易呢?”

燕郊、大厂和通州被一条河隔开。河对岸的房价超过5万英镑,而河对岸的不到2万英镑。每个人都知道这一点。”消息人士指出,一方面,北京周边地区的地价便宜,另一方面,开发商预计北京周边会有更大的市场,所以他们提前进入布局。

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