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海淀神盘1号

海淀是北京房地产市场的一个特殊地方。

由于其深厚的文化背景和中国八所最著名大学的祝福,海淀充满了浓厚的学习氛围。

结果,无数学生被海淀吸引了。毕业后,他们继续在海淀的各种高科技互联网企业工作,使海淀创造了一个又一个惊人的国内生产总值奇迹。

这群人,从读书到工作到生活,深受海淀氛围的影响,变得“勤劳、简朴、节俭”。钱的去向反映在他们对这片热土的热爱上。

海淀人民对买房的喜爱已经成为了一种利益一致的“共识”。尤其是命运被知识改变的群体更相信知识的重要性,所以海淀的每个家庭都梦想为他们的孩子买一所学区的房子。“海淀人民为了教育可以放弃一切”并不夸张。

从长远来看,在需求强劲的海淀区,房价正在上涨。据统计,海淀的二手房平均价格为每平方米79,500元,仅次于东西方城市,学区的房价高得离谱。

很多时候,高房价也迫使这些受过高等教育的精英们前往南方,从中关村到上地,到西北繁荣和回龙观,到现在的沙河。由于新房稀缺,几乎每一个新的报价都会成为备受瞩目的畅销书。

最近,很多海淀的读者就即将开放的“天恒学院”和“西山锦绣大厦”咨询了我。这道被称为“百年不遇”的神奇菜肴已经满载而归,准备冲刺。值得吗?

是否值得必须根据自己的情况来评估,但是这两张光盘的“神”在哪里,它们是否真的是“神”?接下来,我将揭开面纱。

2“事物的毁灭”

为什么说天恒学院有一道神菜?非常简单,神秘+稀少。

天恒学院是海淀区北三环唯一的非竞赛性住宅项目。其所在地块于2017年被天恒房地产重重包围,地价分别为33.4%和16.5亿元。然而,在获胜后,它失去了势头。有人称之为“北京最神秘的非竞赛室”。

事实上,一点也不神秘,因为没有开发商拿这么贵是没有利润的。这是因为当天恒在2017年10月接管土地时,恰逢北京政策房价的下跌趋势。在四道口绝版区,自然是囤积房产,当市场回暖时,它会卖个好价钱。

当然,稀缺性不仅仅在于地理位置,还在于它自己的项目。根据公共信息,天恒学院的建筑面积为31272平方米,是北京最小的竞业禁止住宅小区。这个项目总共只有四栋建筑。不包括36%的自持面积、5945平方米的地上商品房、16套拆迁房和3棵古树,现有住房供应量仅为135套左右。它小巧玲珑。

不幸的是,两年后,市场再也不会在2017年3月回到顶峰,天恒最终无法坚持下去。

然而,当家庭地图在今年五月被公布时,它在业内引起了很多悲伤。这确实是对“位置越好,公寓越大”这句谚语的回应说它“勒索天堂和其他东西”并不算过分。为什么?

天恒学院仅有的135套公寓实际上可以出售给外界,最多有6种类型的公寓,80、81、88和89处有两套,114和126处有三套。这太不可思议了。但房子里的类型设计是异国情调的花。

例如,下面81平方米的两居室。

整体深度长,表面宽度宽,照明一般。房屋类型缺少拐角,利用率低。最奇妙的是,这么小的房子类型,在北方还设计了一个书房+衣帽间,直接放弃了第二间卧室,无法想象这两间卧室的设计变成这样的概念是从哪里来的。除了最大的126平方米,接下来的六种公寓类型有不同的设计缺陷。

除了家庭规模之外,天恒学院生活中最大的问题是噪音。本项目距离地铁13号线架空不到100米,地铁的噪声和振动将直接穿透空气层,影响整个社区。整个小区的设计是三角形的,这将扩大噪声反弹。

此外,由于天恒学院占地面积小,绿化能力有限,公共设施更加不可能。所以住在这里基本上是可以想象的,最好从9点到5点呆在外面,回家关上门窗,社区里没有散步、健身和跑步的空间。以这个价格生活的体验真的很普通。

然而,这些不利因素在房价面前显得极其苍白。数据显示,天恒学院目前的平均限价为85373元/平方米,最高限价为89642元/平方米。即便如此,它还是比周边地区的二手房价格便宜得多。例如,铁路研究所附近(1955年)目前的平均价格为107,000/㎡;项目东侧明光村社区(1976)平均价格为82,000/㎡。

事实上,即使全年都有地铁噪音,在学区的支持下,仍会有源源不断的购房者抢劫135套套房。

然而,我建议不要因为孩子们去上学而牺牲家庭生活质量。如果价格是在国外购买的,会有更好的选择。但是这道神奇的菜只能被称为稀缺性。

3“没有光明的未来”

接下来我们来了解所谓的“海淀第一二神板”——西山锦绣大厦。

该地块位于海淀西北部,2017年11月被紫光公司以76.25亿英镑的高价拍下。后一个案例名称的含义非常清楚,前途光明。不难看出“上帝”的位置:

首先,教育是极好的。起初,它被传到著名的海淀学校中关村第二中学的指定社区,以满足海淀家长对超级学区的梦想。这种情况在五环路很少见。

第二,这个位置是不可战胜的。虽然离北五环路很远,但它位于西北繁华地段。隔壁是腾讯百度总部。客户群是高薪人才。未来升值的潜力是可以想象的。

第三,价格很有吸引力。西山锦绣大厦为竞业限制价58,000/㎡,而附近的百旺莫利苑(2005年)价格为75,000/㎡,五矿万科乳源(2011年)价格为85,000/㎡。新房和二手房之间如此高的差价简直是天赐之物。

因此,西山锦绣大厦一建成,咨询就从未停止过。

然而,这道菜和那个大女孩的一样。她非常敏感,总是拒绝透露一半以上的信息。在过去的两年里,除了最近开设的销售办事处,没有采取任何行动。如果天恒学院是北京“最神秘的竞业禁止室”,那么西山锦绣大厦就是“北京最慢的竞业禁止室”。

这种缓慢有多种因素。首先,紫光很可能是清华的一家校办企业。这种关系很复杂。房子有一定的可能性被公司消化了。我记得今年八月,它也惹怒了买家,有些人甚至到房委会投诉,要求西山锦绣大厦公开公平地出售。

然而,最近西山锦绣大厦又一次走在了前列。这一次,它不是炒作,而是负面的,它很可能从它的“神圣位置”跌落。为此,我特意咨询了业内几个朋友,并说出了真相。

首先是教育。起初,西山锦绣大厦的绝对亮点是著名的海淀学校中关村第二小学。然而,由于多校分立政策,公共信息部最近表示,它被划分为红枫小学,这是一个小村庄。教育质量自然与中关村第二小学大不相同。因此,这道菜的绝对优势就丧失了。为此,我还专门询问了西山锦绣大厦的销售情况,支支吾吾,显然对学区没有信心。

其次,虽然西山锦绣大厦的地段不错,但2公里外还有一个大型垃圾填埋场。众所周知,刘利屯垃圾填埋场是“西北的一大痛”。一旦下雨,堆积在黄土下十多年的生活垃圾被发酵,这种味道几乎令人生疑。这个社区基本上每天都是紧闭的窗户。从远处看,这个垃圾场对西山锦绣大厦有很大的影响。有传言说垃圾填埋场已经关闭,但是从官方网站上可以看到,垃圾填埋场仍在“高效”运行。这将是西山锦绣大厦最尴尬的症状。

最后,西山锦绣大厦存在捆绑销售的问题。捆绑是地下储存。这是道听途说,但基本上已经被敲定了。根据几位去锦绣山庄看房的购房者的留言,“售楼处的销售人员会疯狂地建议捆绑存储。如果你想买一栋大房子,你必须花900,300平方米的储物空间,停车位也将受到限制。即使是一套小公寓,也要支付60万平方米的仓储费。”按照这个惯例,将来我们可能会想出一些奇特的动作,比如装饰和装订。

此外,西山锦绣大厦的物业管理费是7.4元,这是所有购房者都没有想到的。换句话说,为了弥补限价损失,开发商已经开始寻找每一个机会。

不仅如此,西山锦绣大厦另一个值得批评的地方是周边的商业设施。基本上,“荒凉”这个词可以用来形容外出就餐和购物依赖京东,生活极其不利的事实。在这里购买,基本上可以说是“不朽的”。

因此,我不建议你匆忙安排卡片。现在看来,这道菜的优势只限于与二手房价格的利率差。如果你捆绑真正的锤子,就没有价格优势,选择性也不大。

写在最后

这个世界上没有无缘无故的爱或恨。

在房地产市场,也没有所谓的神圣干预。所谓的高性价比只是痴心妄想。记住,政策可以打破交易模式,但永远不能打破利益规则。

天恒学院和西山锦绣大厦这两个案例曾经让我深思。几年前,我们讨论了神的计划,这可能是完美的房子类型,极好的生活体验,真的物有所值,并支付了一个家,但现在,我们只讨论神的计划与"颠倒的房价"。

市场是在改善还是在倒退?

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